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                        《珠海市人民政府關于進一步規范和完善我市協議出讓國有土地使用權的意見(試行)》的政策解讀

                          一、制定目的和必要性

                          自土地使用制度改革以來,我國已形成較為完善的國有建設用地有償使用制度體系,對落實“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”基本國策,保障城鎮化、工業化發展,促進社會主義市場經濟體制的建立和完善,發揮了重大作用。近年來,隨著我國經濟發展進入新常態,國有土地有償使用覆蓋面不到位、制度不健全等問題逐漸凸顯。為進一步完善國有土地有償使用制度,根據《中華人民共和國土地管理法》及相關法律規定,經國務院同意,原國土資源部、國家發展和改革委員會、財政部、住房和城鄉建設部、農業部、中國人民銀行、國家林業局、中國銀行業監督管理委員會聯合發文,提出堅持和完善國有土地全民所有制,堅持和完善國有土地有償使用制度,使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用,進一步深化國有土地使用和管理制度改革,擴大國有土地有償使用范圍,促進國有土地資源全面節約集約利用,更好地支撐和保障經濟社會持續健康發展。

                          《關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規〔2016〕20號)明確規定,對可以使用劃撥土地的公共服務項目用地,除可“劃撥”供地外,鼓勵“出讓”“租賃”供地,支持“作價出資或者入股”供地。在國家和省未進一步出臺相關細則或辦法的情況下,我市在國家頂層設計框架下,先行選取了“出讓”此種相對成熟的土地有償使用方式進行探索,對支持國家和省下一步全面組織實施擴大國有建設用地有償使用,加快修訂《劃撥用地目錄》,縮小劃撥用地范圍的工作具有積極的意義。

                          二、制定依據

                          (一)《中華人民共和國城市房地產管理法》

                          (二)《國務院關于全民所有自然資源資產有償使用制度改革的指導意見》(國發〔2016〕82號)

                          (三)《關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規〔2016〕20號)

                          (四)《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第21號)

                          (五)《關于印發<招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范>(試行)和<協議出讓國有土地使用權規范>(試行)的通知》(國土資發[2006]114號)

                          (六)《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)

                          (七)《國土資源部 住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》(國土資發〔2010〕151號)

                          (八)《廣東省國土資源廳關于進一步規范土地出讓管理工作的通知》(粵國土資規字〔2017〕2號)

                          (九)《廣東省國土資源廳關于嚴格執行土地利用相關政策規定的通知》(粵自然資利用發〔2018〕9號)

                          (十)《珠海市國有建設用地使用權出讓年限管理規定(修訂)》(珠海市人民政府令第111號)

                          (十一)《珠海經濟特區土地管理條例》

                          (十二)《珠海市人民政府辦公室關于進一步規范我市經營性用地出讓管理工作的通知》(珠府辦函〔2018〕167號)

                          三、主要內容

                          意見分為總體要求、協議出讓國有土地使用權范圍、規范協議出讓國有土地使用權管理、嚴格協議出讓用地履約管理四部分分別闡述。

                          (一)基本原則

                          依法擴大國有土地有償使用范圍,法律規定應當有償使用的國有土地,必須有償使用。根據投融資體制、國有企事業單位等相關領域改革要求,逐步縮小劃撥用地范圍。

                          (二)探索內容

                          根據國家關于逐步縮小劃撥用地范圍的政策精神,我市通過對符合《劃撥用地目錄》的公共服務等項目,鼓勵以協議出讓供應土地的方式實施擴大國有土地有償使用范圍。

                          (三)適用范圍

                          1.依據《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第21號)確定的供應工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以外用途的土地,其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的,可以協議出讓方式供地。

                          其中,根據《關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規〔2016〕20號)關于“完善公共服務項目用地政策”的規定,將符合《劃撥用地目錄》的公共服務等項目用地可以協議出讓方式供地的探索試行內容予以單列說明。其中“社會投資、產權歸經市政府確定的投資主體的城市道路及公路交通、軌道交通等國家重點扶持的交通基礎設施用地”可協議出讓的做法,同時也參考了《深圳市人民政府關于完善國有土地供應管理的若干意見》(深府規〔2018〕11號)中符合我市實際的情形。

                          2.本意見協議出讓范圍指通過國有建設用地使用權一級市場交易首次取得土地使用權的情形,劃撥土地使用權轉讓或轉變為出讓方式的不在本意見適用范圍。

                          3.對于城市更新項目(“三舊”改造、爛尾樓整治)等市政府已另有規定可以協議出讓供地的,按其具體規定執行,不在本意見適用范圍。

                          (四)管理方式

                          根據《廣東省國土資源廳關于進一步規范土地出讓管理工作的通知》(粵國土資規字〔2017〕2號)相關規定,從多方面全過程對以協議出讓方式供地加強管理,主要為規范供地環節及嚴格批后監管。

                          1.規范協議出讓國有土地使用權管理

                          一是加強供應計劃管理。將協議出讓供應計劃納入年度國有建設用地供應計劃管理,由各區政府(管委會)根據轄區實際對年度國有建設用地供應計劃作出安排,報市自然資源主管部門,相關年度國有建設用地供應計劃需于每年3月31日前在市政府門戶網站和自然資源主管部門門戶網站向社會公布。

                          二是加強出讓審批管理。實行協議出讓方案集體決策審批制度,并參照我市劃撥土地審批權授權范圍合理確定協議出讓審批權限。

                          三是加強出讓定價管理。協議出讓底價采用公開方式委托土地估價中介機構進行地價評估,通過集體決策方式確定土地出讓底價。2019年,我市已完成公共服務項目基準地價制定,為地價評估和集體決策參考提供了有力支撐。

                          四是加強出讓程序管理。根據《協議出讓國有土地使用權規范》(試行)(國土資發〔2006〕114號)的規定,在本意見中明確了協議出讓國有土地使用權的具體程序。

                          2.嚴格協議出讓用地履約管理

                          明確了協議出讓用地履約管理和批后監管按我市現有經營性用地出讓管理有關規定執行,同時就改變用途等事項作出了限制性規定。

                          (五)時間效力

                          本意見明確了施行時間年試行的有效期限。

                        相關鏈接: 【有效】珠海市人民政府關于進一步規范和完善我市協議出讓國有土地使用權的意見(試行)(珠府〔2021〕85號)

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