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                        《關于規范珠海市拆建類城市更新項目涉及福利性住房處置的若干意見》政策解讀

                          一、為什么要出臺《若干意見》

                          目前,我市正在有序推進舊工業區和舊城鎮綜合連片改造以及老舊小區拆建更新,相關更新項目涉及個人名下的福利性住房(即現狀為劃撥性質、以成本價或標準價購買公有住房并已確權登記在個人名下的住房)處置。在實際處置中存在以下問題,影響項目推進效率,需要研究明確具體處置意見:一是存在政策未明晰情形。該類福利性住房是城鎮住房制度改革過程中產生的,存在實際使用面積與產權登記面積有明顯差額、配套單車房和車庫處置等問題,無論是住房政策還是城市更新政策,均未明確這些問題如何處置。二是原政策設計先由產權人自行辦理劃撥改出讓手續,再實施城市更新的做法實際難以落地。《珠海市人民政府關于印發珠海市國有建設用地地價管理規定的通知》(珠府〔2019〕61號)規定,福利性住房上市交易(土地取得方式由劃撥改為出讓)的,不計收地價。依據上述規定,參與城市更新的福利性住房須通過上市交易完成劃撥改為出讓后再開展城市更新,涉及操作環節較多,程序繁瑣,明顯增加改造成本負擔,以及存在上市交易后再也無法取得回遷房的風險。這些成本和風險最終也會轉嫁到項目中,增加容積率訴求,不利于城市更新項目順利推進。因此,在福利性住房參與更新的環節提供政策支持,一步到位解決劃撥轉出讓問題,既有利于簡化流程和降低改造成本負擔,又能在一定程度上緩解項目成本壓力,降低規劃容量壓力。

                          二、在福利性住房完善土地出讓手續方面,《若干意見》給予了哪些支持?

                          為一次性解決福利性住房土地取得方式由劃撥改為出讓的問題,簡化操作流程和降低改造成本負擔,《若干意見》給予了兩方面支持:一是簡化程序,允許將完善出讓手續的報批工作納入城市更新項目供地方案,與新項目用地手續一并辦理;二是不計收土地取得方式由劃撥改為出讓的地價。

                          三、《若干意見》如何考慮房改標準價住房處理?

                          按照我市現行福利性住房管理政策,房改標準價住房在上市交易時須向住房原產權單位繳納部分增值額,繼承時不需繳交增值額。考慮到原權利人的經濟承受能力,同時考慮到回遷房屋統一規劃建設和辦理手續需要,《若干意見》允許房改標準價住房按商品住宅回遷,并明確權利人可自行選擇在簽訂安置補償協議時或回遷房上市交易時繳納增值額。選擇后一種方式的,須在回遷安置房的不動產權證書上注明“本房屋系由房改標準價住房拆遷安置獲得,相應增值額待上市交易時,以本房屋交易時評估定價、原房改標準價住房認定面積和房改購房支出額,按房改標準價住房上市交易相關規定和程序計收”,并注明原房改標準價住房認定面積和房改購房支出額的具體數額,以便以后續核算。回遷安置房屋辦理繼承時,應在不動產權證書上相應注明前述內容,暫不計收相應增值額。

                          四、《若干意見》如何考慮共有產權房處理?

                          因歷史原因,存有一套福利性住房由不同戶的職工家庭共同購買和共有登記的情況,為提高居住生活品質和保障居住權益,允許按共有人及共有份額分割回遷相應套數和面積的回遷安置房。

                          五、《若干意見》如何考慮現狀測繪結果與認定結果不一致情形處理?

                          測繪結果超出房屋認定面積的,超額部分不予補償,但允許以新建房屋成本價(即不低于回遷安置房竣工驗收時的建安成本及本項目實施主體繳交的住宅用途單宗土地市場評估價格標準)回購。測繪結果少面積的,以證載面積為準進行認定和補償。

                          六、《若干意見》如何考慮配套用房補償?

                          老舊小區往往存在配套單車房和車庫,該類配套用房的面積認定和補償安置等問題需要予以明確。《若干意見》明確了福利性住房小區或樓棟配套的單車房、車庫面積認定、補償對象、補償標準、地價計收等事項:

                          (一)補償對象。已由職工計價購買了的,補償歸職工所有。否則,歸住房原產權單位所有。原產權單位已改制的,按改制方案處理。改制方案未涉及單車房處置的,以原產權單位國有資產上級主管部門為補償對象。

                          (二)補償標準。考慮到回遷后不再配建單車房,且單車房的取得價格遠低于房改房,不能按房改房給予補償,單車房按單車房功能評估給予貨幣補償。車庫按認定面積1:1作產權調換回遷,面積差額可作貨幣補償或按優惠價購買面積后回遷至同一車位。

                          (三)補償成本處理。考慮到城市更新地價政策未考慮到單車房和車庫補償情況,為降低項目改造成本,明確單車房的貨幣補償費用允許在確定項目應收地價時予以總體核算處理;新項目車位在車庫認定面積1.0以內的地價不計收,超出部分地價按照按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價計收。

                          七、原屬福利性住房,但辦理手續后已變更為商品住宅的,現狀測繪結果與認定結果不一致情形,《若干意見》如何考慮處理?

                          為確保補償標準保持一致,《若干意見》明確上述情形可參照《若干意見》第六點規定處理。


                        相關鏈接: 【有效】珠海市自然資源局 珠海市住房和城鄉建設局關于印發《關于規范珠海市拆建類城市更新項目涉及福利性住房處置的若干意見》的通知

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