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                        【有效】珠海市自然資源局 珠海市住房和城鄉建設局關于印發《關于規范珠海市拆建類城市更新項目涉及福利性住房處置的若干意見》的通知

                        ZBGS-2021-57

                        珠自然資字〔2021〕1073號

                        各區政府(管委會),鶴洲新區籌備組、市政府各部門、各直屬機構:

                          《關于規范珠海市拆建類城市更新項目涉及福利性住房處置的若干意見》業經市人民政府同意,現予印發,請遵照執行。實施過程中遇到問題,請徑向市自然資源局、市住房城鄉建設局反映。

                        珠海市自然資源局         珠海市住房和城鄉建設局

                        2021年12月23日


                        關于規范珠海市拆建類城市更新項目涉及福利性住房處置的若干意見


                          為妥善解決拆建類城市更新項目涉及福利性住房地價計收、補償安置等問題,明確具體處置辦法,加快項目推進,依據有關法律法規規定,結合本市實際情況,特制定如下意見:

                          一、福利性住房認定

                          本若干意見所稱福利性住房,是指現狀為劃撥性質、以成本價或標準價購買公有住房并已確權登記在個人名下的住房。

                          各區(含各行政區、經濟功能區,下同)住房行政主管部門負責福利性住房的符合性審查及確認工作。

                          二、適用范圍

                          本若干意見適用于本市行政區域范圍內拆建類城市更新項目涉及福利性住房的處置。

                          三、地價計收

                          (一)完善土地出讓手續地價處理。福利性住房納入拆建更新范圍的,應由實施主體按照改造方案批復文件,以現狀相應住宅房屋面積認定結果為準,不計收相應土地取得方式由劃撥改為出讓地價。

                          (二)欠繳地價情形處理。福利性住房所屬宗地存在欠繳地價記錄的,在注銷不動產權證前須先交清原欠繳地價本金及相應的利息、違約金。

                          四、房改標準價住房處理

                          (一)房改購房支出額核算。福利性住房屬于房改標準價住房的,在搬遷補償安置協議簽訂前,區住房行政主管部門負責核算房改購房支出額,并函告區城市更新行政主管部門。

                          (二)增值額計收。可由不動產權利人選擇以下方式之一處理,并在搬遷補償安置協議中予以明確約定:

                          1.簽約時計收。以搬遷補償安置協議簽訂之日為時點對房改標準價住房進行評估定價,由不動產權利人按規定和程序繳交相應增值額,并向區城市更新行政主管部門出具繳費憑證,搬遷補償安置協議方可生效。

                          2.回遷房交易時計收。相應增值額暫不計收,待回遷安置房屋上市交易時,以回遷安置房屋交易時評估定價、原房改標準價住房認定面積、房改購房支出額,按房改標準價住房上市交易相關規定和程序計收。回遷安置房辦理產權登記前,區城市更新行政主管部門應函告市不動產登記機構原房改標準價住房認定面積和房改購房支出額的具體數額。市不動產登記機構應在回遷安置房的不動產權證書上注明“本房屋系由房改標準價住房拆遷安置獲得,相應增值額待上市交易時,以本房屋交易時評估定價、原房改標準價住房認定面積和房改購房支出額,按房改標準價住房上市交易相關規定和程序計收”,并注明原房改標準價住房認定面積和房改購房支出額的具體數額。回遷安置房屋上市交易時,不動產權利人應按相關規定和程序繳納增值額,方可辦理不動產權屬變更登記手續。回遷安置房屋辦理繼承時,應在不動產權證書上相應注明前述內容,暫不計收相應增值額。

                          福利性住房選擇貨幣方式或貨幣與產權調換相結合方式獲得補償的,貨幣補償的部分應按簽約時計收的方式處理。

                          五、補償標準及回遷安置

                          (一)補償標準。福利性住房的搬遷補償安置標準按同項目現狀住宅統一的搬遷補償安置標準執行。

                          (二)回遷安置房定性。福利性住房按照商品住房補償回遷安置房,回遷安置房上市交易的,應按交易當時相關規定辦理。涉及回遷房交易時計收增值額的,應按照本若干意見第四點規定辦理。

                          (三)共同共有情形處理。因歷史原因造成非同戶職工家庭共同共有一套福利性住房的,可按共有人及共有份額分割回遷相應套數和面積的回遷安置房,但產權登記時屬同一家庭戶的不得分割回遷。

                          六、現狀測繪結果與認定結果不一致情形處理

                          (一)測繪結果超面積情形處理。福利性住房現狀房屋面積測繪結果超出現狀住宅房屋面積認定結果的,超額部分不予補償,但可由不動產權利人在簽訂搬遷補償安置協議時約定,按不超出超額部分面積(不含福利性住房竣工驗收后,未經批準的新建、改建、擴建等行為造成現狀房屋面積測繪結果增加的面積)、不低于回遷安置房竣工驗收時的建安成本及本項目實施主體繳交的住宅用途單宗土地市場評估價格標準,向實施主體購買相應商品住房面積(該面積應納入同套回遷安置房中安排)。回遷安置房竣工驗收時的建安成本由區城市更新行政主管部門參照國有土地上房屋征收補償的相關規定組織開展評估確定。

                          (二)測繪結果少面積情形處理。福利性住房現狀房屋面積測繪結果少于不動產權證的證載建筑面積的,以不動產權證的證載建筑面積作為現狀住宅房屋面積認定結果和補償依據,不動產權利人無需繳納面積差額的相關費用。

                          (三)費用結算。回遷安置房實際交付面積不足現狀房屋面積認定補償面積及超額部分面積的,應按實際交付的超額部分面積核算支付購買相應商品住房的費用;超出的,在搬遷補償安置方案或協議中另行約定統一標準處理。

                          七、單車房補償

                          (一)補償對象。福利性住房所在小區或樓棟存在單車房的,補償對象按照以下方式確認:

                          1.已取得不動產權證或相關購買憑證的,以不動產權證或購買憑證記載的權利人為補償對象。

                          2.未辦理不動產權證且無法提供相關購買憑證的,以原產權單位作為補償對象。原產權單位已改制的,按改制方案處理。改制方案未涉及單車房處置的,以原產權單位國有資產上級主管部門為補償對象。

                          (二)面積認定、補償方式及標準。單車房的認定面積不列入現狀住宅房屋面積認定結果,由實施主體按照市場評估價給予貨幣補償,補償標準按同項目現狀單車房統一的補償標準執行,市場評估價由區城市更新行政主管部門參照國有土地上房屋征收補償的相關規定組織開展評估確定。

                          (三)補償費用處理。單車房的貨幣補償費用在確定項目應收地價時予以總體核算處理。

                          八、車庫補償

                          (一)補償對象。福利性住房所在小區或樓棟存在車庫(含地下非人防車位,下同)的,參照本若干意見第七點第(一)項規定確定補償對象。

                          (二)面積認定、補償方式及標準。車庫以套內面積進行面積認定,認定面積不列入現狀住宅房屋面積認定結果,由實施主體按認定面積1:1回遷產權車位。認定面積不足單個車位回遷面積的,可選擇以下方式之一處理:

                          1.不足安排回遷車位的認定面積部分經評估后由實施主體給予貨幣補償,補償標準按同項目現狀車庫統一的補償標準執行,評估方式參照本若干意見第七點第(二)項執行。

                          2.不足安排回遷車位的認定面積部分達單個回遷車位面積一半或以上的,由權利人按不低于回遷安置房竣工驗收時車位的建安成本及實施主體繳交的相應用途單宗土地市場評估價格標準,向實施主體購買相應車位面積差額后納入同個回遷產權車位中安排。

                          (三)地價計收。項目地價計收時,新規劃條件下產權車位在車庫認定面積1.0以內的,地價不計收;超出部分,地價按照新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價計收。

                          九、政策銜接

                          原屬福利性住房,但在城市更新實施前已由不動產權利人自行辦理變更為商品住房手續的,涉及現狀面積測繪結果與不動產權證記載面積不一致的情形,可參照本若干意見第六點規定處理。

                          十、其他

                          (一)本若干意見由珠海市自然資源局負責解釋。

                          (二)本若干意見自2021年12月23日起施行,有效期至2026年12月22日。本市相關規定與本若干意見不一致的,按本若干意見執行。


                        相關鏈接: 《關于規范珠海市拆建類城市更新項目涉及福利性住房處置的若干意見》政策解讀
                        相關鏈接: 政策圖解-《關于規范珠海市拆建類城市更新項目涉及福利性住房處置的若干意見》

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